商铺返租销售方案

1商铺返租销售方案

一．方案描述：

方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。

方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。

投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。

方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。

二．推出本案的目的：

1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。

2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。

3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。

三．详细方案（个人建议采用方案1）

1.置恒新天地步行街

一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。

二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。

2.执行方法

（1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头两年的租金，每年租金实际回报率为6%。

四．返租形式

返租年限：5年。返租形式：前两年一次性返还，在签合同时即买即返，第3、4、5年租金在每年收取租金后的第三个月支付给购房户（以合同签定时间为准）。

五．已成交客户策略

1.对已经成交客户在签商品房买卖合同时，采用集中返租的政策。

2.已经签定的商铺合同，按照原来合同价格返还12个点。

2商铺返租销售策划方案

一、方案描述：

投资型客户购买B座商铺的（包括整个市场二层商铺），可将商铺委托甲方经营三年；甲方一次性给乙方支付三年的租金；三年的租金为总房款的30%，年租金为总房款的10%；客户购房时在房款总额中一次性扣除。

二、推出本案的目的：

1、经过半年的销售，愿意投资商铺的经营户几乎挖掘干净。但经过粗略统计，目前签约天恒的建材商户只有清水建材市场总份额的40%--50%，这个比例不足以让天恒建材城快速繁荣起来。所以我们需要通过返租形式获得商铺的支配权，再以较低门槛租赁给经营户经营，通过此方式将市场整合率达到80%时，天恒建材城很快就能成为热铺。

2、天恒建材城目前还不是商圈，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了农村投资户的投资热情，对于远郊有钱的农民来说，买铺不是难事，学会如何出租商铺却是难题。所以他们会尽可能选择旺铺或者简单易行的投资模式。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。未来这类投资户成为产权销售的主要客户群。

3、二、三楼楼的业态短期不容易准确定位，以返租三年的形式卖给投资者既满足建设资金的需要也给旺市赢得了三年宝贵的时间

4、返租前的价格可有效映射出天恒建材城的投资价值，对稳定老客户有很好的作用。

三、价格策略

1、B座一楼的价格定在8000--8600元，返租后的实际价格即在5600--6020元/平米。这个价格高过一二号楼的开盘价，另外还有二年的租金收入；二楼的价格定在5000元/平米，返租后的价格3500元/平米。地下室定价4000元/㎡，返租后的价格3040元/㎡。三楼暂控。

2、租金暂时不定，在本案推出一个月时再依据市场状况而定。

四、推广策略

目标客户：霍城县境内各乡（兵团）、村领导干部及有一定经济收入的群体；本项目暂缺业态客户；手上有闲置资金的投资客户。

营销推广：以“即买即收益”为主题，有针对性的对目标客户进行宣传。吸引本项目暂缺业态，使清水河天恒建材家居城成为真正的一站式购物基地。

五、宣传途径：

另行文。

张全智业营销策划机构

李 金 山

20XX年8月2日

3商业地产返租销售

产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。

产权销售一般是一次性付款或银行按揭。银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人，与商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过20%。

对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从该点可延伸出很多方式，归纳下来主要为４种方式。

◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。

◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。

◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。如王府井CEPA、巨库等。

◆独立产权铺位，真实回报返租。如“新疆二道桥大巴扎”等。

产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。

产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。直接返点，返点一般为8%，也有8.8%或10%的，且一般设有担保公司进行返租担保。

1.总款返租

总款返租分两种方式。一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。总款有按年返的，也有一次性返还几年的。例如北京王府井某项目，其售价为9万元/m2，返8.8%个点，同时采用商场业态建立名品折扣店。

另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报（可从小业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。以 5m2摊位为例，若每平米的售价为2万元/m2，则总售价为10万元，其中10万元中的8%作为回报，统一返租3年或4年，即24%或32%的回报，（在首付款中扣除）以降低入市门槛。这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛，又能在培育期统一经营、规模管理。

2.首付款返租

一般而言，住宅按揭成数付款普遍达总款的7成，甚至达到8成，而商铺按揭成数一般为总款的5成，最高也不过6成。这样，一个总值20万元的商铺，首付款需要10万元，相当于一套总价40万元住宅的首付款。

如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大，这样花几千元就可以买到一个商铺。对于2~4层商铺，则可分别采取一次性返租3~5年的策略，这种方法通过降低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。

以一个总值达10万元的商铺为例，在实行一次性返租后商铺投资的供款情况见表5-2。从以上供款实例可以看出，一次性返租5年后，实付首期款仅为一成，即只需1万元就可以投资商铺。而由于在铺位分割中，2层以上的铺位被尽可能地分成小单位，所以其总值就相对偏低，一般4楼的商铺总值大多在10万元以下，这样首期款就仅为数千元了。

此外，一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着楼层的不断增高，商铺的单价、总价在不断递减，对应的投资者的实力也随之递减，而一次性返租的力度反而随之加强。举例如下。

由表5-4、5-5可以看出，银行提供的按揭成数对一次性返租的年限有极大的影响，因此要争取6成按揭，即使是减少1年，则一次性返租的首付款都将低于5成按揭情况下的首付款。

然而返租的方式也存在着一些不利的方面。由于产权式商铺不同于底商，由于在市场类业态中，产权式商铺的产权分散，因而不利于市场经济发展的统一管理。针对这一点，各路学者的见解很多。对上述的虚拟回报模式许多人持反对意见，主要是因为其带有某种金融诈骗的性质。