商铺带租约销售方案

1商铺带租约销售方案

一、定位 形象定位：

1、地中海风情步行街，品味异国情调，格调生活！

2、居家迪士尼购物乐园 消费定位：服务小区居民，辐射周边区域人群；基本满足商圈内顾客以购物、餐饮、娱乐为主的必须性的消费需求。

市场定位：开放式社区型的商业模式，（邻里中心，便利生活）完美结合专业店+商业步行街，集合购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的“邻里中心”，以此来满足社区居民以及清远中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。

商业业态定位：项目所处位置是非城市主要商业中心区，周边缺乏大型的商业设施，且周边居住人群消费水平属中等，因此将业态定位于满足周边消费需求的配套商业业态，以此基础进行招商。

功能 内容

建材 洁具、陶瓷、门窗、五金、涂料

百货 珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子、文仪

超市 日常生活用品

餐饮 冷饮、咖啡店、茶艺馆、休闲小吃、蛋糕面包店

娱乐 桌游、电玩（包括电视or体感游戏）、儿童乐园

休闲 书店、音像、文化廊、水族馆

服务 美容美发、洗衣店、摄影冲印、健身 、足疗保健、药店、彩票、家政、水店

修理 家电维修、手机维修

商务 商务服务中心、银行、证券、基金

对于零售业，以中高档的零售企业和知名品牌为主，餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。 二、具体业态分布：

建设前期、入住业主尚不多，以装修需求和最简单的生活需求为主，主要引进餐饮、家居装饰、建材五金等；其后陆续引进包括药店、超市、家居、家装设计、餐饮以及银行等等，完全渗透业主生活的方方面面，业主可以在家门口就解决生活所需。

业态分布

三、招商销售总策略

1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。

2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营；

3、根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。

4、目标商户定位为全国或珠三角知名商家和连锁企业，中小型品牌专业店的经营者 以及功能性专业店的经营者。但商铺买家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。

5、招商实行统一进行招商（除经营户购买的，用于自营的商铺外），统一物业管理；

6、招商顺序原则：招商采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的策略

7、对进场租赁经营的商户，实行放水养鱼的政策，培养市场进入成熟期，对核心主力店及大商户招商给予各项优惠政策，以求达到带动市场的作用。

8、招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务，统一管理的原则为广大签约商户和顾客都提供尽可能的便利。

四、招商与销售流程

1、目标商户群的确定；

2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；

3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；

4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；

5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；

6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；

7、对已经签定租赁协议的商铺进销售；

8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；

五、租金制定及优惠措施

1、原则上，17#18#商铺租金每平方米50~60元，19#20#21#22#商铺租金为每平方米40~50元；33#34#31#32#商铺租金为每平方米30~40元。（适用于中小商户实行的租金，大客户与主力店具体进行协商）

2、入驻第一年实行零租金，商户仅缴纳相应的水电物业费；第二年租金交付由商户和业主协商，价格浮动在原则范围内，第三年开始递增。

六、商户入驻经营费用交纳及优惠措施

1、物业管理费按平方收取，每月3元/㎡；

2、水电费一户一表，按商业用水用电价格，以实际发生额计算交纳

； 3、税费由商户自行办理；

4、进场内装修费用商户自理（可隔断间墙壁由开发商免费砌好，隔层则由商户自行解决）；

5、广告位统一进行规划，商户有偿使用；

七、商铺推广方案

（一）招商推广策略

A、推广目的：结合项目定位，对辅助品牌店和主力品牌进行招商，筛选有实力有特色的主力品牌入驻；

B、推广方式：

（1）使用主力媒体发布招商广告；媒体选择对象：报纸硬广、户外广告、灯杆挂旗、立招、站牌广告、过街或楼体条幅、DM海报、招商手册、短信；建议主要选择报纸硬广、户外广告、DM海报、短信、过街或楼体条幅形式发布招商信息。

（2）利用销售中心作为招商中心，一方面扩大宣传影响面，一方面方便与目标客户进行开发、拜访、接洽；

（二）招商推广主题（拟）：

主题一：翔隆·七色城邦，百万社区风情商业街，全面招商！

主题二：到城西淘金去！零租金入驻七色城邦商业街！

主题三：x万滚滚人流，带来滚滚钱流！

2代租约销售的商铺方案

背景：

1、可售的社区临街商铺3.5万平方，自建2万平米自用建筑，一共5万多平米，日前刚和一家茶叶市场签订10年的租约，平均租金为30元/月。

2、项目位置：城市的二线板块，5年前市场很不成熟，今日一派生机勃勃，5年后随着城市框架的扩大市场预期良好。

3、商铺销售情况：两年来社区临街商铺销售10来套，而且有一部分包括社区内商铺已售商铺均是先出租出去后才卖出去的。

方案如下：

关键词：销售周期 资金回笼 贴补金额 后期风险

一、现行价格销售情况预期：

可售面积：35026.76平方米

现行销售单价：6998元

二、租金情况

租金情况

年数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

茶叶市场租金 18 18 20 30 32 34 36 36 38 38

分析：

1、 以现行价格6998元，按照茶叶市场所给出的10年间平均租金30元的价格计算，投资回报率为5.1% ，明显低于行业中商铺投资回报率为8%的数据，而且前三年以18元的租金计算，投资回报率仅为3%，最高处38元的租金回报率也只有6.5%。

2、 如果只是以市场预期和商铺自身的价值来形成销售到话，那么，可以预计，短期内商铺的销售不会形成很好的销售局面。

三：建议采用售后包租、补贴租金的销售形势

方案一：

商铺现行价格：6998元

年数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

茶叶市场租金18 18 20 30 32 34 36 36 38 38

回报率 3% 3% 3.4% 5.1% 5.5% 5.8% 6.1% 6。1% 6.5% 6.5%

建议提高的价格：7998元

实际补贴后租金30 30 30 40 40 40 45 45 45 45

回报率 4.5% 4.5% 4.5% 6% 6% 6% 6.8% 6.8% 6.8% 6.8%

补贴金额 12 12 12 10 8 6 9 9 7 7

1、10年的总补贴金额为：3866万元

2、现行价格6998元的销售总金额为：2.426亿，提高至7998元的销售总金额为2.773亿；

3、多售金额：3470万元，补贴金额比多售金额多出396万。

方案二：

价格：6998元

年数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

茶叶市场租金18 18 20 30 32 34 36 36 38 38

回报率 3% 3% 3.4% 5.1% 5.5% 5.8% 6.1% 6。1% 6.5% 6.5%

价格：8800元

实际补贴后租金40 40 40 45 45 45 45 48 48 48

回报率 5.5% 5.5% 5.5% 6.1% 6.1% 6。1% 6.1% 6.8% 6.8% 6.8%

补贴金额 22 22 22 15 13 11 9 12 10 10

1、10年的总补贴金额为：6136万元

2、现行价格6998元的销售总金额为：2.426亿，提高至8800元的销售总金额为3.051亿；

3、多售金额：6250万元，补贴金额比多售金额基本持平。

综合分析：

1、 根据周边楼盘商铺的销售价格，在租金贴补的情况下把单价提高；

2、 商铺不临主干道，上下两层，面积较大（300——400平米），总价高，面宽相对较窄利用率低的因素，以及周边商业氛围不成熟和市场上商铺的销售有点虚火上升的情况。

3、 专业市场（茶叶市场）的进驻，尤其是补贴后的租金对客户的认可度有一定的吸引力。

4、 以313平米的商铺计算：10年平均租金44.4元，每月租金为：13897元，每月1万多块钱的租金对于客户来说，应该是一种心理投资保障。

5、 “投资具有风险性”，在非主流商圈的商铺定价上，市面上的商铺大部分属于有价无市，而且租金的实际投资回报率在6%左右。

6、 市场预期价值较高：现阶段，多层住宅的一层、二层售价已经5千—6千，而且，茶叶市场10年的租期以及带10年租约的销售模式使得客户的投资风险大大减小。

风险评估：

1、 茶叶市场因为经营不善而导致无力支付租金，与客户产生租金纠纷问题。

2、 茶叶市场在合约期限内因为经营情况不善撤场后而产生的需要支付客户的租金问题。

3商铺带租约销售提案

推广方式

1、原则

大力宣传带租销售的优点，让更多的消费者了解带租约销售的含义，同时让潜在消费者了解前期商铺购买者的收益情况，以及店铺的经营状况，增加消费者对本项目信心，从而促进购买。

2、实施方案

（1）、在销售期之前召开推介会或者是说明会，邀请有实力的客户前来参加，详细介绍带租约销售和本项目情况。

（2）、电话拜访，向目标客户介绍项目，了解购买意向。

（3）、传统推广方式。利用报纸（供求世界等）、杂志、广告牌、道旗、公交车、短信、电视媒体等平台大力宣传本项目。

（4）、网络传播。网络传播速度快、范围广、成本低、易操作，可以通过公司网站，专业的地产网站，投资网站，论坛，微博，社区等网络平台，扩大本项目宣传，提升关注热度。

（5）、活动宣传。冠名有影响力的大型活动，参与政府组织的活动，提高企业知名度，美誉度。

（6）参加区外的展会，扩大宣传范围。确立周边重点城市的房展会作为宣传点，吸引区外客户。

营销策略

1、 对以往的客户资料进行整理，发掘购买潜力。

2、 依托掌握的客户资料，进行拜访。

3、 对于开盘一次性购买者，提前支付3年租金。

4、 对于分期付款者，视付款额度的多少，送1至3年物业不等。

5、 推出认筹期

（1）、认筹后开盘时一次性购买者送1年物业，提前支付3年租金。

（2）、认筹后分期付款购房，视付款程度，提前支付1年租金，送1至2年物业不等。

6、对于之前已经购买大洲运动城的商户采取内部认购方式

（1）、一次性支付购房款，提前支付3年租金，送1年物业，3年后租金每年涨3%。

（2）、分期付款者，视付款额度的高低，提前支付3年租金，送1至3年物业不等。