公共设施管理方案

1物业小区公共设施设备管理工作方案

1、管理目标

保证设备运行正常，无重大管理责任事故。

2、管理措施

(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

(2)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。

(3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

(4)建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。

(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，项目范围内的道路畅通，路面平坦。

2物业项目房屋及公共设施设备管理方案

一、房屋管理及维修方案

·管理内容

1、对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查，并按不同保养要求进行正确保养。

2、建立完善的房屋档案，由专人进行整理、编目、归档。

3、根据所配置房屋、设施设备机房建立台帐和标识，工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。

4、设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。

·管理措施

1、制定房屋及附属构筑物管理方案，并根据园区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。

2、建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。

3、质量保修期的监督管理，在验收时将从维护园区的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。

二、公共配套设施管理及维修方案

·管理内容

1、根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按不同设备要求进行正确保养。

2、建立完善的设施设备档案，由专人进行整理、编目、归档。

3、根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。

4、对各管线、控制器等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。

5、按有关行业规范标准对各设施设备，进行专业检测、维保。

6、按照有关规范标准，设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。

·管理措施

1、制定设备安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。

2、建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

3、制定设备维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。

4、做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。

三、设备安全运行管理方案

·管理内容

1、对机电设备按不同型号产品的养护要求进行日常巡查和维护保养。

2、对巡查发现损坏的设备，及时维修，并做好维修记录。

3、做好机电设备的月检、年检工作，并形成检查记录。

4、确定专人负责设备的检查、保养，责任到人。

·管理措施

1、制订共用设备管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、根据不同型号机电产品制定月度、年度保养计划。

3、抓好维修人员技术培训，持证上岗，提高业务素质。

4、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率。

5、加强共用设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态，确保设备安全运行。

四、电气系统管理方案

·管理内容

1、对电气系统进行巡查，日常保养。

2、对巡查发现故障，及时维修，并做好维修记录。

3、确定专人负责电气系统检查、保养，责任到人。

·管理措施

1、制订电气系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、维修人员持证上岗，操作规范，维修及时。

3、抓好维修人员技术培训，提高业务素质。

4、加强电气系统的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

五、给排水系统管理方案

·管理内容

1、对给排水系统进行巡查，日常保养。

2、对巡查发现故障，及时维修，并做好维修记录。

3、确定专人负责给排水系统检查、保养，责任到人。

·管理措施

1、制订给排水系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、维修人员持证上岗，操作规范，维修及时。

3、抓好维修人员技术培训，提高业务素质。

4、加强给排水系统的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

六、电梯设备管理方案

·管理内容

1、对电梯按型号产品的养护要求进行巡查，日常保养。

2、对巡查发现损坏，及时维修，并做好维修记录。

3、与维保单位共同做好电梯的月维护、年检工作，并形成检查记录。

4、确定专人负责设备的检查、保养，责任到人。

·管理措施

1、制订电梯管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、根据不同型号制定月度、年度保养计划。

3、维修人员持证上岗，操作规范，维修及时。

4、抓好维修人员技术培训，提高业务素质。

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率。

6、加强电梯设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态，确保设备安全运行。

七、消防系统管理方案

·管理内容

1、加强消防监控园区的管理。

2、保持消防通道的畅通。

3、严禁携带、储藏易燃易爆物品。

4、做好园区消防器材的管理和维护。

5、防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。

6、严格执行防火管理制度。

7、对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。

8、制订消防设施设备系统维护保养制度，并加强对其的管理。

9、加强与消防部门的联系。

·管理措施

1、制定并落实消防管理制度和消防安全责任制度，做到责任落实、器材落实、检查落实。

2、制定消防事故处理预案及应急流程，防患于未然。

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习。

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除。

5、严格落实防火管理制度，充分做好各项防范措施。

6、制订园区各消防重点部位消防管理制度，并根据"谁主管，谁负责"的消防原则，消除一切火险隐患。

7、针对各消防设施设备、器材，制定各类型系统设备的维护保养计划，并狠抓落实，使之始终处于完好状态。

8、积极开展消防安全宣传教育，定期向业主(使用人）传授消防常识。

9、发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。

八、智能化系统管理方案

·管理内容

1、高素质的专业人员来使用和维护设备，在系统安装期间早期介入，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，确保谙熟该系统的操作及维护。

2、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等。

3、建立防灾、防盗监控系统的实时运行档案。

4、采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。

·管理措施

1、建立设备技术档案。

2、建立智能化系统的维护保养计划，做好日常巡视与定期保养。

3、建立一支设备运行及维护人才队伍。

4、对住户、内部管理人员进行多种形式的培训。

5、建立防灾监控设备的运行档案。

九、物业内标志及标牌管理方案

·管理内容

1、协助统计、制作园区各种标识，包括楼宇标识、道路指示标识等。

2、所有标志标牌登记在册，并注明使用范围、权限及时间等。

3、定时定人清洁、维护，发现缺损及时更新或更换。

·管理措施

1、制定标识标牌管理制度，维护保养制度。

2、各种标识标牌管理落实到专人负责。

十、用户报修、维修及回访流程

建立业主报修热线，实行一站式服务，业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员，对房屋、水电等质量问题进行报修，工程部人员在接到报修后，急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。

3设施设备维护管理方案

确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。

(一)、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类如:

A类:监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。

B类:排风设备，水箱(池)，灭火器材，排污泵及其它。

C类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。

(二)、设备的运行管理

1、对A类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，项目电工人员巡回方式对设备进行管理。

2、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。

3、项目电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。

4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。

(三)、设备设施的维修保养

1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。

2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。

(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

(2)日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。

(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。

(4)设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。

(四)、设备设施维修

1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;

(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

(1)委托维修主要用在故障维修。管理处设值班调度室，实行24小时待命值班，配置公司集团电话短号，随时接受住户、公司管理人员的维修申报和故障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。

(2)派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程主管根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

(五)、设备故障及事故

1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。

2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

3、无论发生何种设备故障和事故，工程主管必须立即组织力量迅速处理。若较重大事件，必须及时报告管理处主任以书面形式报公司协调处理。

4、无论发生何种设备故障和事故，管理处主任、工程主管、电工人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。

(六)、设备的大修、更新

1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。

2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，需从维修资金中支出的。经业主委员会审核、同意签字后报公司签字进行修理、改造。

3、大修改造的项目由各项目主任提出申请、工程主管签字，经公司讨论形成《年度维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照:谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。

(七)、设备的报废

1、设备有下列情况下考虑报废:

(1)已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。

(2)设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。

(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。

(4)严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。

(5)设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。

2、设备报废由项目主任提出申请，并填写《设备报废申请单》，工程主管组织有关人员进行鉴定后报公司批准，其中产权是属于业主的设备，需报废的还须报请业主委员会批准。

3、设备报废后，报废设备由(公司库房或业委会)进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资。产，同时注销台账和卡片

(八)、房屋外观和围墙护栏

1、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

2、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日常管理。治安巡逻人员每天将房屋围墙和围栏列入检查项目，并进行签到资料形式存档。

3、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻;对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。

(九)、记录

1、设备台账;【包括:序号、级别、品名、型号、功率、编号、出产地、厂家电话、质保年限、备注】。

2、设备标识卡;

3、设备运行记录;

【高压室运行记录、低压室运行记录、(发电机发电运行记录)(水泵房一次供水运行记录、水泵房二次供水记录)、电梯机房运行记录、公共区域巡检记录、公共去云健身器材巡检记录】。

4、设备日常巡视保养项目及记录;

【高压室设备保养记录、低压室设备保养记录、(发电机设备保养记录)(水泵房一次供水设备保养记录、水泵房二次供水设备保养记录)、电梯机房设备保养记录、公共区域设备保养记录、公共区域健身器材设备保养记录】。

5、设备定期维护保养项目及记录;

6、事故故障报告单;

7、设备报废申请表;

8、设备大修改造申报表;

9、设备大修汇总表;

10、安全部围墙设施设备巡视签到表;

11、公共区域设备设施巡检记录表;

12、公共区域设备设施维修申请表。

(十)、公共设备设施维修、保养程序:

(1)各项目主任每天安排电工人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的公共区域设备设施巡检记录表;

(2)如果在检查中发现有故障或损坏的，应向项目主任提出修理申请交公司批准，并填写公共区域设备设施维修申请表;

(3)经工程主管认定后，将工作交给项目电工，其完成安排和修复工作;

(4)公司指定专人到现场进行协调维修指导;

(5)如果项目电工人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报公司领导审核后派遣主管安排;

(6)所有维修工作结束后，进行试运行合格，作好维修记录并存档。