物业管理工作方案(2)

2、管理措施：

（1）加强装修户管理，督促业主及使用人做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止，紧急情况时可采取停水停电等措施防止危害扩大；

（2）对所有的维修人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置确保谙熟该系统的操作及维护；

（3）对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

（4）对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

（5）建立维修人员值班制度，确保维修及时，且有回访制度和记录；

（6）采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好。

（七）绿化保洁管理

绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是评定物业管理质量的一个重要指标。

1、管理内容：

（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

1）根据气候，给花木适量浇水；

2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

3）制定预防措施，防治病虫害；

4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；

（2）清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

1）楼层公共区域每天清扫；

2）小区道路、小品、绿化带等公共部位每天清洁。

3）每天定时收集垃圾，确保垃圾袋装化，定期对垃圾桶清洁、对垃圾房消毒；

4）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

  2、管理措施：

（1）建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

（2）加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

（3）落实“三查” （绿化清洁工自查、管理人员巡查、服务中心经理抽查），加强日常监督检查；

（八）治安管理

运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主及使用人的安全，这是物业管理工作的重要内容，我们采取常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人安全的行为。

A、门岗的任务：

1）维护出入口的交通秩序,车辆按有关规定的停车制度执行, 加强机动车、非机动车管理，做到停放有序；

2）对外来车辆和人员进行验证、登记；

3）严禁携带危险物品进入小区；

4）为业主提供便利性服务。

B、巡逻岗的任务：

1）按规定路线巡视检查，不留死角；

2）巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；

3）对小区内的嫌疑人员进行检查防范；

4）对小区及楼宇安全、防火检查；

5）对装修户的安全检查；

6）防范和协助公安部门处理各类治安案件；

（2）技术防范：

应用安全报警监控系统、周界报警系统，对小区内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班秩序维护员，进行现场处理。

2）值班秩序维护员配合公安机关处理治安案件。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制定管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作责任心；

（2）强化内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能；

（3）加强秩序维护人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；

（4）严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量；

（5）监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

（6）保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

（九）消防管理

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

1、管理内容：

（1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及组织；

（2）做好消防监控中心的管理；

（3）做好消防设施、器材的管理；

（4）保持消防通道的畅通；

（5）加强装修期间的消防安全管理；

（6）严禁违章燃放烟花爆竹；

（7）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（8）防止电器短路等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，定期组织消防安全学习及消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向业主讲解消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
　
以上是我公司拟对湖畔丽舍项目的实施的物业管理方案，我公司将严格按照国家及唐山市有关法律法规实施管理服务。其中难免有不足之处，请房管局物业处领导多提宝贵意见，我们愿为丰南物业管理事业的发展贡献应有的力量！


篇五：物业管理工作方案

为进一步加强物业管理工作，提高物业管理水平和服务质量，改善人们群众的生活和工作环境，建立物业管理长效机制，根据国务院《物业管理条例》和《大连市实施〈物业管理条例〉办法》等有关规定，结合我区的实际情况，制定以下实施方案。
　　
一、创新机制，构筑适应城市发展的物业管理模式
　　
按照“重心下移、属地管理、条保块管、综合协调”的原则，在我区率先构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制。明确街道办事处和社区居委会在住宅区管理中的主体地位，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用，各职能部门履行各自职责范围内的工作，建立辖区内物业管理的监督、协调、考核工作体系和工作机制，实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。
　　
（一） 房管部门是物业管理的行业主管部门，负责监督、指导物业管理工作
　　
1、拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套措施；
　　
2、负责专项维修资金的归集，会同财政部门制定专项维修资金的使用方案，同时做好监督管理和检查工作；
　　
3、落实物业管理项目的招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；
　　
4、监管物业服务企业，规范物业管理服务行为，调处物业管理重大纠纷案件。
　　
（二）街道办事处负责具体实施辖区内住宅区的物业管理综合协调和监督管理工作
　　
1、负责所辖区域住宅小区物业服务企业日常工作的指导和监督，续筹与使用审核物业维修资金、检查考评物业服务质量、交接监管物业管理项目，参与辖区物业管理招投标、查处物业管理违法行为、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；
　　
2、牵头组织召开业主大会，成立业主委员会，负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作；
　　
3、负责将住宅区物业管理作为社区居委会重要工作之一，融入社区综合管理；
　　
4、协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作；
　　
5、物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，由街道办事处负责协调城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责环境卫生工作，物业公用设施设备、场地需要维修养护的，组织利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修，没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，组织利益相关的业主自筹。
　　
（三）社区居委会在街道办事处的领导下,协调业主委员会,配合物业服务企业实施物业管理。
　　
协调辖区内的物业管理活动,组织业主委员会制定管理公约、业主大会议事规则,协调业主和物业服务企业之间的关系,规范物业服务行为。
　　
街道办明确分管领导，根据辖区规模和工作量配备落实相应的管理人员和工作经费并指定村委会代行社区居委会职责，待街道和社区组织机构建设完善全面落实此项工作。
　　
（四）公安、经发、财政、规划、城建、社管、执法、工商、环保、技术监督等各职能部门各司其职，做好以下工作：
　　
1、公安局负责物业服务企业保安人员的行业管理，负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好公共秩序维护工作，定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为；
　　
2、经发局负责我区物业服务费收费管理和机动车停放服务收费管理，查处物业服务企业违规收费行为；
　　
3、财政局负责物业管理工作必要的财政资金的配套落实；
　　
4、规划局负责物业管理区域内建筑外立面、搭建、开挖地坪的审批、监管；
　　
5、城建局负责对物业管理区域内市政、绿化等建设期的监管；
　　
6、社管局负责参与对业主大会和业主委员会的监督管理，负责住宅小区二次供水的监督管理；
　　
7、执法局负责行使对物业管理区域内综合执法职能；
　　
8、工商局负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营行为，对利用住宅或车库作经营（办公）场所的不予核发营业执照；
　　
9、环保局负责处理物业管理区域内的除交通、社会噪声源等其他已经环保审批的三产等企业噪声、油烟、废气等超标行为；
　　
10、技术监督局负责对物业管理区域内特种设备的检验和监督管理。
　　
二、建立物业管理工作联席会议制度
　　
建立管委会领导分管、会议决策、部门协调抓落实的物业管理运行机制和快速反应机制。联席会议成员单位由街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位及各相关职能部门的代表组成。街道办事处为联席会议召集人。
　　
（一）联席会议主要协调下列事项
　　
1、业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；
　　
2、物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；
　　
3、物业管理区域内发生的突发事件；
　　
4、物业管理与社区管理的衔接和配合；
　　
5、物业管理区域划定后的调整；
　　
6、因欠缴物业费、调整物业费价格、共用部位及物业管理用房租赁收益等引发的纠纷、矛盾；
　　
7、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理问题发生的争议；
　　
8、需要协调的其他物业管理事项。
　　
（二）联席会议议事议程
　　
1、街道办事处无法独立协调解决的重大问题、难点问题，可召开物业管理联席会议。一般问题应自接到问题反映之日起3日内组织召开，应急问题须随时召开；
　　
2、联席会议召集人根据反映问题所涉及内容，书面通知各职能部门，明确事件发生情况、联席会议协调问题、会议时间及地点、参加人员等；应急问题需多部门协调的，可电话联系各部门负责人指派与会人员及时召开物业管理联席会议；
　　
3、联席会议所涉及的单位需按照通知要求及时参会，对反映的实际问题认真研究，提出解决方案，制定具体措施，明确责任人及解决问题的时限；
　　
4、会议集体议定后，由街道办事处负责整理联席会议记录并形成会议纪要，同时负责相关资料的整理、存档、备查；
　　
5、街道办事处负责议定事项的督促、落实，并将最终落实情况以简报形式发至各参会单位。
　　
三、加强管理，推进物业管理市场化进程
　　
（一）开展前期物业管理招投标，实现建管分离
　　
在实施物业企业备案的基础上，全面推行前期物业管理招投标制度，推进房地产开发与物业管理的分业经营。通过公开、公平的市场竞争，实现双向选择、优胜劣汰，提高物业行业整体素质。关于物业管理招投标及前期物业管理的相关规定，由房管部门另行制定。
　　
（二）制定符合我区实际的物业服务费收费指导标准
　　
由经发局牵头，国土、城建、街道办等单位参与，按照市场规律，通过市场调研，必要时举行听证会，制定出符合我区实际的物业服务费收费指导标准。对物业服务各单项平均成本价格每年根据物价指数、劳动力成本增长指数等进行客观、科学的调整，定期向社会公开发布，建立质价相符的收费机制。
　　
（三）全面贯彻执行交接验收制度
　　
为减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，要严格落实《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（大政发〔20XX〕70号）及我区有关规定，有效化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系。
　　
四、加强领导，健全组织机构
　　
成立长兴岛临港工业区物业管理工作领导小组，组长由分管城建的副主任担任，下设办公室，办公室主任由房管部门主要负责人担任，办公室负责物业管理的日常指导工作，加强对《实施方案》贯彻情况的调查研究，及时协调解决工作中存在的问题，不断完善管理措施。