三旧改造工作个人总结
1三旧改造工作总结
20XX年一季度，我市“三旧”改造工作在市委市政府高度重视和市直各有关部门的大力支持下，各重点项目进展顺利，取得了重要进展。现将一季度我市“三旧”改造工作情况报告如下：
一、一季度工作总结
（一）重点项目进展情况
20XX年伊始，市委、市政府继续加大我市“三旧”改造工作力度，特别是加大“三旧”改造重点项目的建设。今年，确定了9个重点改造项目计划投资额25亿元。目前，一季度已投资68200万元，9个重点项目按照年初制定的目标和计划顺利实施中。
（二）加快条件成熟项目的报批工作。
20XX年以来，我办积极协调各项目投资方，加快改造方案编制和申报工作。目前，芙蓉北路城市综合体项目、武江区工业东路原西河汽车站项目、万汇广场旁汽修厂项目等三个项目获市政府常务会议审议通过，改造面积约10.7公顷。
二、存在问题
我市“三旧”改造工作主要存在以下亟待解决的问题。
（一）拆迁问题，直接影响项目进展。我市为“三旧”改造项目大部分涉及拆迁安置，没有统一的征收补偿管理办法和标准指导，导致拆迁补偿工作难以进行，影响了“三旧”改造项目的顺利实施。
（二）项目准入和退出机制有待健全。项目推进慢在很大程度上是因为前期项目准入条件宽松，并且缺乏计划和退出的机制，导致项目在无法归宗无法改造的情况下，没有有效的退出机制。需进一步完善容积率等控制指标制定的技术规范，以更好的平衡协调市场主体经济利益和城市整体社会利益。
（三）受房地产市场影响的问题。我市“三旧”改造项目大多为房地产项目，前段时间国家一直对房地产市场进行宏观调控，直接影响项目主体积极性，影响一批项目的实施。
三、下阶段工作计划
一是进一步完善配套政策和简化办事流程。待省“三旧”改造新政策出台后，尽快完善我市“三旧”改造政策，简化办事流程，制定项目的准入和退出机制，防止造成烂尾工程及半拉子工程。
二是继续加强重点项目跟踪督办。继续采取有效措施，加强重点项目、重点改造区域跟踪督办制度。特别是落实20XX年重点项目完成投资，规定改造时限，倒逼工作进度，实行责任目标考核。采取定期召开协调会、现场会等方式，解决改造过程中遇到的问题，推动工作落实。
2三旧改造工作总结
20XX年以来，在省委、省政府的正确领导下，在省国土资源厅的直接帮助指导下，我市开拓创新，积极探索，大胆实践，推动了“三旧”改造工作取得明显成效。现将有关情况总结如下：
一、工作进展情况及成效
去年，我市按照省委省政府的统一部署，抢抓机遇办实事、谋划长远抓项目、优化服务提效率、规范管理上水平，“三旧”改造在新起点上取得新进展，基本实现了“两年突破性进展”的工作目标。20XX年全市共受理项目608个，涉及改造面积5854.26亩；经市（县、市）审批项目306个，涉及改造面积2958.72亩；正在改造项目41个，涉及面积1597.83亩；完成改造项目33个，涉及改造面积593.28亩，节约土地面积407.46亩，节地率达68.68%；投入改造资金26.53亿，占全市固定资产投资比例7.20%。
（一）完善历史用地手续工作进展顺利。我市把在改造中完善历史用地手续工作作为核心来抓，认真筹划，加紧推进。20XX年全市受理需完善历史用地手续项目528个，涉及改造面积3063.18亩；经市（县、市）政府审批的完善历史用地手续项目277个，涉及改造面积1896.66亩，占新审批“三旧”改造项目总数的90.52%。目前，已组织一批完善历史用地手续改造项目上报省审批。
（二）更新改造项目工作加快推进。为加快“三旧”改造项目上马建设，市委、市政府制定了每月审核一批项目的工作目标，各职能部门通力合作，优化服务，深入指导，推动了项目工作取得新突破。20XX年全市受理更新改造项目80个，涉及改造面积2791.08亩；审批更新改造项目29个，涉及改造面积1062.06亩。目前，市区和各县（市、区）都上马、策划、储备了一大批“三旧”改造项目。其中，市区名扬国际广场二期、松岗山（百利广场）、瑞禾路（金源广场）、华美纸箱厂、阳西阳泉纸厂、阳春南山工业园、高新区文化广场等20多个重点改造项目建设加快；江城区南排排后村、南排石湾村、金郊上村和海陵那大村、阳西茶山坡村、阳春城北砂硃村、阳东雅韶中湴村等10多条城中村改造项目稳步推进；市区新华南路、南濠路、欧坑片区、国营小刀厂和阳春城北工业区、阳东金恒华城、高新区粮管所等30多个改造项目前期工作扎实开展。
（三）舆论宣传持续升温。20XX年共组织政协委员、企业主、群众举办了20多次“三旧”改造政策专题培训班，在《阳江日报》刊登了20多期政策解读，印发了30多期工作简报。20XX年6月份，《国土资源报》、《南方日报》、广东卫视等国家和省级媒体对我市“三旧”改造进行了专题报道。同时，省政府在全省21个地级市和顺德区中精选5个“三旧”改造示范项目，制作全省“三旧”改造地块赴港招商专题片，我市名扬国际广场改造项目作为5个示范项目之一，在全省和港澳台地区推广。
（四）运作模式有效规范。对改造地块是否纳入“三旧”改造范围、完善历史用地手续、土地出让收益分配等关键问题和环节，我市实行严格管理和规范实施，推动改造工作依法依规、平稳有序开展。对受理的“三旧”改造项目，在提交市“三旧”改造领导小组联席会议审议前，我市都会召开由市三旧办、国土、住建等相关部门参加的项目预审会，严格把关，保证该走的程序一步不能缺、规定的资料一份不能少、审批的内容一项不能漏。全面落实《关于在“三旧”改造中加强职务犯罪预防工作的实施方案》，检察、纪委（监察）等部门全程把关，有效防控职务犯罪。深入开展整顿机关作风活动，抓好勤政廉政教育，行政效率不断提高。
二、存在主要问题和困难
虽然，我市“三旧”改造工作取得了一定的成绩，但也存在着一些问题和困难：
（一）改造地块的控制性详细规划法定成果出台难。由于历史原因，阳江市城市规划区控制性详细规划尚未完全覆盖。而根据广东省人民政府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办[20XX]122号）第三条第二款的相关规定，需完善历史用地手续的改造项目报省审批时，必须出具改造地块的控制性详细规划的法定成果。目前，我市正加紧编制“三旧”改造地块片区的控制性详细规划。为确保规划的科学性和可行性，难免把一些建成区的用地规划为城市公共配套设施用地。如阳江市江城冠南五金厂、阳江市鸿力五金工业等改造项目，已于20XX年建成厂房，但阳江市区最新的城市建设总体规划为公共绿地。这样，引起了这部分企业对改造地块片区控制性详细规划的质疑和阻挠，造成规划成果出台难，影响了需完善历史用地手续改造项目的报省审批工作。为解决这个困难，我市正探索实施公共设施分摊补偿机制。
（二）完善历史用地手续等需报省审批的改造项目上报资料收集难。根据广东省人民政府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办[20XX]122号）的相关规定，“三旧”改造用地完善征收手续的上报材料共需9项，旧村庄建设用地改变为国有建设用地的上报材料共需8项。上报材料中，有些历史用地由于使用时间较长，如完善征收手续项目的征地补偿凭证、征地协议等材料收集难度很大，影响了上报工作。
（三）拆迁难阻碍了旧村改造的推进。当前，房屋拆迁补偿工作是“天下之第一难事”。旧村庄改造项目涉及拆迁房屋较多，村民对房屋征收补偿要求高，房屋拆迁“征收难”问题就成为旧村改造的最大“瓶颈”。受此影响，投资商投资旧村改造的成本较高，风险较大，一定程度上影响了参与的积极性。
（四）现行“三旧”改造政策与《国有土地上房屋征收与补偿条例》需衔接完善。《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[20XX]78号）第二十五条规定：“鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施‘三旧’改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。”但20XX年1月国务院颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”这样，粤府[20XX]78号文与《国有土地上房屋征收与补偿条例》有待进一步衔接完善，我们在实际工作中也很难操作，给引进社会资金参与旧城连片改造工作带来很大的影响。
三、20XX年工作计划及措施
20XX年，是我市“三旧”改造实现“三年大改观”工作目标的攻坚之年。我市将按照省委、省政府的总体要求和工作部署，乘势而上，精心组织，高效运作，重点突破，确保“三旧”改造工作取得新成效。
20XX年我市“三旧”改造的工作目标是：完成需完善历史用地手续工作任务；完成5个以上重点亮点改造项目；启动5条以上旧村庄改造项目；上马5个以上旧城镇改造项目；建设5个以上产业转型的旧厂房改造项目。
围绕上述思路和目标，重点要抓好几方面的工作：
（一）全力以赴抓好完善历史用地手续工作。继续把该项工作作为“重头戏”抓紧、抓好、抓出成效。一是根据省国土厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发［２０１１］１９９号）文件的精神，进一步解放思想，创新举措，快马加鞭，加紧完善和制定符合我市实际、更有实效、力度更大的配套政策。二是切实加快规划编制进度，对尚未编制控制性详细规划的“三旧”用地，加快编制控制性详细规划，确保２０１２年底前实现“三旧”改造用地范围内控制性详细规划的全覆盖。三是进一步细化工作方案，加快工作进度，加大考核力度，指导督促各县（市、区）做好完善历史用地手续项目的受理和审核工作；完善机制，密切配合，部门联动，组织好需完善历史用地手续项目的报省审批工作，确保100%完成完善历史用地手续目标任务。四是组织南排排后村、金郊上村等一批旧村庄集体建设用地改变为国有建设用地的报省审批工作。五是严格按照省国土资源厅的工作要求，加强与国土资源厅的沟通联系，全力争取支持。
（二）千方百计加快项目推进。以超常规的思路、超常规的举措和超常规的力度来抓项目工作，强力推进项目建设。
首先，切实做好分类指导。进一步抓好项目梳理，分门别类，采取措施，全力以赴推进项目工作，努力实现“三个一批”：一是力促完成一批。对目前在建的项目，要加强服务和督促指导，力促项目按时间节点加快建设，确保项目早日建成投产、发挥效益。重点推进市区和各县（市、区）的示范性项目建设，认真抓好市区“一河两岸”、名扬国际广场二期、瑞禾路（金源广场）、百利广场、高凉西路等改造项目建设，带动其它项目加快推进。二是加快推进一批。对已具备或基本具备动工条件的项目，要加强协调统筹，进一步做好项目的相关前期工作，力促项目早动工、早上马。旧城镇改造方面，突出加快旧电视台片区、欧坑片区的改造；旧厂房改造方面，主要抓好华美、友联等项目改造；旧村庄改造项目方面，重点加快市区南排排后村、南排石湾村、金郊上村、叠冈村和海陵那大村、阳西茶山坡村等城中村改造建设；现代产业项目方面，全力推动旧电瓷厂、原火锅城酒店等项目改造建设。三是策划招商一批。要在“三旧”改造标图建库项目中，精心筛选、包装一批条件较成熟的项目，进一步充实项目库，增强改造后劲。做好20XX年香港、广州世界500强专题招商会等签约和意向项目的跟踪落实，促进项目落实到位。强化宣传推介力度，积极引入外企、国企和社会资金参与改造。
其次，全力打造亮点工程。进一步整合资源，统筹规划，打造一批“影响大、效果好”的亮点、精品工程，以点带面，有效促进“三旧”改造工作的纵深开展。市区方面，重点谋划七大改造版块：一是百利广场、发展广场和欧坑片区改造版块；二是瑞禾路、旧电瓷厂改造版块；三是华美纸箱厂和友联鞋厂改造版块；四是阳江市原国营制药厂改造版块；五是市区“一河两岸”改造版块（包括市三洲粮仓、市国营渔船厂和原市糖厂等）；六是新华南路、南濠路和阳江国营小刀厂改造版块；七是南排排后村、金郊上村和石湾新寨村等旧村改造版块。七大改造版块涉及改造面积87万平方米，总投资约54亿，改造完成后将有效推动市区商业的转型升级，改善周边片区的城乡环境。同时，各县（市、区）也要集中力量抓好2—3个带动强、投资大、效果好的改造项目，不断推动全市“三旧”工作上台阶、上水平。
再次，强化已审批项目的督促落实。建立健全“三旧”改造优惠政策的动态管理机制，对已审批的“三旧”改造项目，不断加大监管力度，不定期到现场进行检查，了解进展情况，严格督促改造主体落实改造方案，确保已审批改造项目建设取得实效。
（三）想方设法强化政策和业务宣传。进一步加温鼓劲，在全市范围内开展“横向到边、纵向到底”的宣传发动工作，重点宣传“三旧”改造地块标图建库动态调整机制，讲深市政府将根据用地调查及规划调整等变化，对不实施或不可能实施“三旧”改造的用地进行合理调整、剔出标图建库的政策。讲透政府的扶持政策和利益分配办法，做到思想促动、利益驱动、前景引动，带动全社会支持参与“三旧”改造。不折不扣落实“三旧”改造政策，把政策优惠体现到项目规划、立项、审批等各个环节，优化职能部门管理流程，鼓励各类市场主体参与“三旧”改造，实现政策推动、利益共享、多方共赢。督促各级三旧部门深入一线，广泛开展解释、说服、教育和动员工作，积极引导社会、群众对“三旧”改造与政府达成共识。
（四）建章立制推进规范化运作。进一步健全“三旧”改造项目联合审批等制度，确保依法依规运作。认真落实《关于在“三旧”改造中加强职务犯罪预防工作的实施方案》的有关规定，严防职务犯罪。进一步完善项目公示制度，切实做到公平、公正、公开。不断优化审批流程，着力构建“三旧”改造工作“绿色通道”。
四、工作意见和建议
为了加快推进改造工作，我们向上级部门提出如下建议：
（一）建议将“三旧”改造专项规划代替改造地块的控制性详细规划。按照省政府78号文件要求，完善历史用地手续须于20XX年之前完成，涉及集体建设用地的改造项目要上报省，将集体变国有，再由地级市人民政府按规定组织实施。为加快推进该项工作，确保按时按质完成工作任务，建议需完善征收手续的历史用地参照土地按批次报批或旧村庄集体建设用地改变为国有建设用地的做法，简化规划材料，上报材料中的改造地块的控制性详细规划用“三旧”改造专项规划代替，待省政府审批后，再由地级市政府按控制性详细规划出让。
（二）建议适当提高旧村改造项目的“三地”超标面积。为规范和加快“三旧”改造工作，省国土资源厅下发的《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发[20XX]199号）已就“合理处置‘三旧’改造个案中的‘三地’超标问题”作了说明。但是，这是对“三旧”改造项目的个案规定。针对旧村庄改造“拆迁难”的共性问题，为切实提高社会资金参与旧村改造的积极性，确保该项工作取得实效，建议省国土资源厅把旧村庄改造项目的“三地”超标面积提高到“改造项目用地面积的20%—30%”，不需作为个案专题申请。
（三）建议进一步加快审批进度。由于“三旧”改造政策的时限性，我市真抓实干，切实加大工作力度，接下来将组织一大批需完善历史用地手续项目到省审批，为此建议省直有关部门对“三旧”改造涉及的相关报批环节进行精简，并联审批，进一步加快项目审批进度。
（四）建议省在“三旧”改造拆迁方面出台更有突破性且可操作性强的政策。对拆迁改造土块供地方面，出台更明确的操作细则和程序，如政府将拆迁及改造土地使用权一并通过招标的方式确定土地使用权人的，则由政府组织实施房屋征收补偿工作，该项工作完成后，允许政府通过协议方式供地给开发商，加快城市更新改造步伐。
（五）建议省向国土资源部争取延长“三旧”改造政策时限。根据规定，在改造中完善历史用地手续的政策只适用到20XX年，但结合我们的工作实际，由于工作量很大，加上前期探索阶段用时较长，在20XX年前很难全部完成需完善历史用地手续改造项目工作。同时，近两年我们筹划、上马了一大批更新改造“三旧”改造重点项目，在20XX年前也不能全部完成改造工程。为此，建议省向国土资源部争取延长“三旧”改造政策时限，或省（市）已审批的“三旧”改造项目尚未完成的延长时限由各地级市继续组织实施。
3三旧改造上半年工作总结
20XX年是我区开展“三旧”改造工作的第三年，也是推进“三旧”改造工作关键的一年，区政府在《政府工作报告》中明确提出，“三旧”改造是“优化产业结构，重塑城市形象，拓展发展空间的重要途径”，将“三旧”改造与节能减排和内河涌整治工作确立为三大中心工作。今年上半年，我们通过配足、配强工作人员，利用省级试点先机，大胆先行先试，经充分调研后，出台了一系列纲要式的政策文件，在镇（街道）的积极响应和相关部门的大力支持配合下，我区“三旧”改造跃上了一个新台阶。现将我区“三旧”改造工作情况总结如下：
一、总体情况
截至今年6月底，全区已认定“三旧”改造项目474个，改造面积约32000亩，其中20XX年和20XX年共认定了399个，改造总面积约3万亩；今年上半年新认定项目75个，改造面积3163亩，还有已申报待认定项目260个。全区累计共投入旧改资金108.33亿元，去年共完成项目45个，完成建筑面积120万平方米。今年上半年已完成项目16个，改造建筑面积68万平方米，新启动的项目有65个，建筑面积205万平方米。
二、主要工作措施和成效
（一）制定新政，力促旧改。
年初，区三改办组织相关部门人员赴镇（街道）进行了近1个月的深入调研，重新制定出台了《关于集体建设用地转为国有用地的意见》（南府〔20XX〕60号）、《关于进一步理顺“三旧”改造建设用地使用权确权问题的意见》（南府〔20XX〕84号）和《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造工作的补充意见》（南府〔20XX〕85号）文。纲要性文件的出台，有效解决了“三旧”改造中的有关集体建设土地转为国有划拨建设用地问题、项目用地确权问题和重新明确了工矿仓储用地转商服用地、出让地价款分配比例、集体建设用地使用权流转收费、拆迁补贴、附带《转让合同》出让用地和农民公寓房地产权属登记等问题。新的政策出台，大大调动了镇、村两级加快改造的热情。
（二）制订细则，助推实施。
在区政府出台了南府〔20XX〕60、84、85号文件后，区三改办和国土、建设、财政等部门就新出台的纲要文件，分别研究制订实施细则，并迅速组织相关业务培训，增强文件可操作性，提升了执行力。已制定出台的操作性文件有：《关于调整佛山市南海区旧城镇旧厂房旧村居改造项目认定办法的通知》（南府办〔20XX〕95号）、《关于“三旧”改造项目拆除面积的认定办法》（南改〔20XX〕1号）、《关于集体建设用地转为国有用地的实施办法》（佛国土资南〔20XX〕88号）和《关于进一步理顺“三旧”改造建设用地使用权确权的实施办法》（佛国土资南〔20XX〕89号），《关于“三旧”改造农民公寓项目房地产权属登记问题的通知》（南建〔20XX〕55号）等。
（三）配强人员，完善管理。
今年春节过后，区建设局安排了一名副局长专职负责区三改办日常管理工作，同时，抽调了5名人员，充实到区三改办专职工作人员队伍，并通过完善内部管理和分工，加强项目跟踪服务。镇（街道）对“三旧”改造亦相当重视，特别是里水、西樵、九江、丹灶等镇抽调了精兵强将充实其三改办。区国土、规划、建设、经贸也相应调整其业务指导组成员，国土分局还成立了“三旧”土地管理办公室。人员调整后，全区“三旧”改造的各项工作正有条不紊加快推进中。
（四）深入调研，加强交流。
运用“走出去、请进来”办法，我们赴外省市调研学习先进经验，并虚心地与前来调研的外地考察团交流。我办先后组织有关部门人员到深圳、昆山和成都，学习违法建筑处理办法，城乡一体化统筹改造和发展的做法，以及旧城改造的先进经验做法等。同时，深圳龙岗区、顺德区和江门市等专程到我区调研“三旧”改造经验，通过交流各自的好经验好做法，给我区旧改工作带来启迪。
（五）深入宣传，真抓实干。
在召开了全区“三旧”改造工作会议后，镇（街道）认真按照会议精神，真抓实干，掀起了我区“三旧”改造工作的新高潮。同时镇（街道）积极开展适度的宣传，各自迅速召开了政策纲要文件的宣讲会议。经过对文件的解读，使基层的干部群众对“三旧”改造加深了认识，体会到旧改的必要性和紧迫性，激发了基层以及企业参与改造的热情。有效的宣传还引起众多本地企业和外来投资商的浓厚兴趣，万科、保利、时代地产等企业负责人分别到区三改办了解相关政策，并积极筹备参与“三旧”改造。
（六）成效初显，项目大增。
经过适度的巧妙宣传，各级的改造热情高涨，新申报项目大幅增加，呈现出良好的开局形势。截至目前为止，今年新申报项目有335个，占地面积共2万多
亩，计划投入的改造资金约有368亿元，已认定项目75个。其中，改造为商业用途的有147个，改造为商住项目的有41个，改造为新型厂房的有119个，改造为文化医疗设施等其他的有28个。
今年我区“三旧”改造良好态势表现为：一是许多村组、企业由观望变成行动，有的村组甚至提出整村拆建改造，如黄岐泌冲白沙村，改造面积接近1000亩。二是区、镇（街道）的公有资产企业也积极参与。两级公资办辖下的一些停产负债企业，利用“三旧”改造政策，通过转换功能、产业提升、引入投资等方式进行改造，借机理顺债权债务，使企业重获生机。三是新申报数量上升快，加大固定资产投入，有效抵御金融危机。
（七）认真组织，顺利推进。
今年年初，市启动了“双百计划”。同时我区亦因应实际制订了“双五十计划”，通再过给政策、调整人员、巧妙宣传后，镇（街道）更积极认真，细化项目跟踪。这使“双五十计划”项目加快推进。
一是改造地块成功出让。桂城石石肯村的139.3亩南都片区和里水旗峰不锈钢厂70亩土地已拍出，其中南都片区成交价4.12亿元，旗峰地块成交价2.16亿元。大沥广佛塑料城159亩土地及丹灶旧厂改造地块已在区土地交易中心挂牌。
二是大型项目稳步推进。我区大型项目实现了稳步推进，如投资规模达5亿元的夏西“汇金广场”项目和新加坡淡马锡投资的富丰新城项目准备动工；平洲玉器街玉器协会大楼进入施工阶段；投资达10亿元的中盈广场项目已筹备动工；1800亩的联滘片区目前正完善用地手续，位于广佛路和桂和路交界处的200亩首期地块计划于7月底出让；“西樵车站、金花街市场改造”项目正办理征地拆迁手续。以旧改推进都市型工业的旧物业改造项目--投资5-8亿元的旋翼飞机研发制造项目即将在里水镇诞生，现已整理用地。
还有罗村街道的中南酒店项目已经建至5层，联星村上二农民公寓已经封顶。大沥的桂江冷库已经进行基础施工。狮山镇松岗旧政府和南海炮竹厂项目、九江商业城项目也顺利推进中。
三、存在问题 目前，我区“三旧”改造中存在以下两个主要问题：
（一）项目推进速度问题。虽然新报项目数量增幅相当大，但未能起到“立竿见影”的推进现象。影响项目推进因素主要表现在以下方面：一是部分项目改造投资主体未确立。到目前为止，镇（街道）新申报项目相当多，但部分项目没有具体的改造方案，主要是投资主体还没有确定。部分项目仍处于酝酿阶段和前期的合作谈判，因此，项目改造宜与招商引资相结合，以确保项目资金来源，加快项目实施。二是项目拆迁困难成瓶颈。旧村居改造中的农民房屋拆迁是一个十分难以解决的问题。钉子户的出现将影响项目的整体推进。如夏西农民公寓在拆迁中碰到个别钉子户问题，影响到其推进建设。西樵金花街在拆迁规程中也遇到了4户钉子户，需要办理拆迁许可证等相关手续才能突破。三是涉及村务公开及个人利益问题。旧改项目的拆迁及改造过程中会触及到村民利益，改造项目的方案是否经村民表决以及利益分配是否平等等问题，会直接影响到项目实施。如石石肯村南都片区改造出现了村民对开发程序的合法性提出疑问。今后，我办将提前介入项目的谈判，加强监督管理。
（二）项目管理问题。新出台优惠政策的刺激下，镇（街道）申报项目大增，致使区相关部门的项目审核工作压力加大。同时鉴于由于镇（街道）人手不足，人员业务水平有待提高等因素，影响了项目认定和项目前期用地整理工作。
四、下半年工作计划
（一）加快项目认定，力促项目上马。我办将充分发挥协调职能，联合区国土、规划等部门对已上报的项目进行审核，规范了项目认定办法和申报资料，实行镇（街道）重点推进项目优先审核的原则，力促项目加快推进实施。
（二）用活三改政策，助推其他中心工作。对于节能减排、雄鹰计划和内河涌整治等中心工作，凡涉及到“三旧”改造项目的，我办将开辟绿色通道，提前介入，特事特办。如结合我区建设广东都市型产业基地工作，我办主动与科技信息局联系，加强沟通，使需要进行“三旧”改造的企业，能够用足用活政策。
（三）加强项目跟进，减少延误开发因素。“三旧”改造项目中涉及到农村集体与村民利益的，镇街要加强项目跟进和管理，监督和指导好改造主体或投资商，切实按照有关村务管理规定，公开办事程序进行表决和推进，以减少类似桂城石石肯村南都片区的延误开发因素的发生。
（四）加强人员培训，确保用足用活政策。下阶段要继续对区直部门和区、镇（街道）三改办专职、兼职人员的业务培训，使大家通晓政策程序，熟悉操作细则，提高办事效率和成效，并在实施过程中，用足用活上级和我区的优惠政策。具体是要让镇街村组和改造主体认真吃透有关政策，分析项目如何能运用好这些政策，制定好拟启动项目的实施方案。
（五）加快农民公寓****促项目推进。建设农民公寓是农村实施集约节约用地的很好途径，特别是桂城夏西村拆旧建新的做法，得到国土资源部徐绍史部长的肯定。按照南府〔20XX〕85号文精神，区建设局制定了农民公寓办房产证的程序，我办将迅速以夏西村为试点加以落实，以推进我区旧村改造中农民公寓的建设，实现节约集约用地。
（六）加大宣传力度。结合成功案例，充分利用宣传手段，解述经验做法，引导项目推进中借鉴成功经验，创新方法方式。同时，利用多种形式宣传媒体，做好社会的宣传舆论引导，使广大群众和企业主、投资者充分认识到“三旧”改造的好处，参与和支持“三旧”改造工作。
（七）探讨建立启动资金平台。目前旧改前期投入资金问题成为制肘“三旧”改造继续加快推进的突出问题。为解决旧改项目启动资金问题，我办会同成员单位积极与银行、担保机构、村集体经济组织（改造单位）探讨三旧改造融资问题。目前我办正在研究比较几种融资模式，一是比照我区中小企业信用担保贷款模式设立旧改专项资金融资平台；二是通过土地储备中心贷款模式融资；三是以集体物业的收益权进行房地产信托融资；四是引入开发商实行土地出让“勾地”模式融资，即由预申请土地出让的开发商垫付前期拆迁和土地整理费用。
4三旧改造上半年工作总结
20XX年是我区开展“三旧”改造工作的第三年，也是推进“三旧”改造工作关键的一年，区政府在《政府工作报告》中明确提出，“三旧”改造是“优化产业结构，重塑城市形象，拓展发展空间的重要途径”，将“三旧”改造与节能减排和内河涌整治工作确立为三大中心工作。今年上半年，我们通过配足、配强工作人员，利用省级试点先机，大胆先行先试，经充分调研后，出台了一系列纲要式的政策文件，在镇（街道）的积极响应和相关部门的大力支持配合下，我区“三旧”改造跃上了一个新台阶。现将我区“三旧”改造工作情况总结如下：
一、总体情况
截至今年6月底，全区已认定“三旧”改造项目474个，改造面积约32000亩，其中20XX年和20XX年共认定了399个，改造总面积约3万亩；今年上半年新认定项目75个，改造面积3163亩，还有已申报待认定项目260个。全区累计共投入旧改资金108.33亿元，去年共完成项目45个，完成建筑面积120万平方米。今年上半年已完成项目16个，改造建筑面积68万平方米，新启动的项目有65个，建筑面积205万平方米。
二、主要工作措施和成效
（一）制定新政，力促旧改。年初，区三改办组织相关部门人员赴镇（街道）进行了近1个月的深入调研，重新制定出台了《关于集体建设用地转为国有用地的意见》（南府〔20XX〕60号）、《关于进一步理顺“三旧”改造建设用地使用权确权问题的意见》（南府〔20XX〕84号）和《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造工作的补充意见》（南府〔20XX〕85号）文。纲要性文件的出台，有效解决了“三旧”改造中的有关集体建设土地转为国有划拨建设用地问题、项目用地确权问题和重新明确了工矿仓储用地转商服用地、出让地价款分配比例、集体建设用地使用权流转收费、拆迁补贴、附带《转让合同》出让用地和农民公寓房地产权属登记等问题。新的政策出台，大大调动了镇、村两级加快改造的热情。
（二）制订细则，助推实施。
在区政府出台了南府〔20XX〕60、84、85号文件后，区三改办和国土、建设、财政等部门就新出台的纲要文件，分别研究制订实施细则，并迅速组织相关业务培训，增强文件可操作性，提升了执行力。已制定出台的操作性文件有：《关于调整佛山市南海区旧城镇旧厂房旧村居改造项目认定办法的通知》（南府办〔20XX〕95号）、《关于“三旧”改造项目拆除面积的认定办法》（南改〔20XX〕1号）、《关于集体建设用地转为国有用地的实施办法》（佛国土资南〔20XX〕
88号）和《关于进一步理顺“三旧”改造建设用地使用权确权的实施办法》（佛国土资南〔20XX〕89号），《关于“三旧”改造农民公寓项目房地产权属登记问题的通知》（南建〔20XX〕55号）等。
（三）配强人员，完善管理。
今年春节过后，区建设局安排了一名副局长专职负责区三改办日常管理工作，同时，抽调了5名人员，充实到区三改办专职工作人员队伍，并通过完善内部管理和分工，加强项目跟踪服务。镇（街道）对“三旧”改造亦相当重视，特别是里水、西樵、九江、丹灶等镇抽调了精兵强将充实其三改办。区国土、规划、建设、经贸也相应调整其业务指导组成员，国土分局还成立了“三旧”土地管理办公室。人员调整后，全区“三旧”改造的各项工作正有条不紊加快推进中。
（四）深入调研，加强交流。
运用“走出去、请进来”办法，我们赴外省市调研学习先进经验，并虚心地与前来调研的外地考察团交流。我办先后组织有关部门人员到深圳、昆山和成都，学习违法建筑处理办法，城乡一体化统筹改造和发展的做法，以及旧城改造的先进经验做法等。同时，深圳龙岗区、顺德区和江门市等专程到我区调研“三旧”改造经验，通过交流各自的好经验好做法，给我区旧改工作带来启迪。
（五）深入宣传，真抓实干。
在召开了全区“三旧”改造工作会议后，镇（街道）认真按照会议精神，真抓实干，掀起了我区“三旧”改造工作的新高潮。同时镇（街道）积极开展适度的宣传，各自迅速召开了政策纲要文件的宣讲会议。经过对文件的解读，使基层的干部群众对“三旧”改造加深了认识，体会到旧改的必要性和紧迫性，激发了基层以及企业参与改造的热情。有效的宣传还引起众多本地企业和外来投资商的浓厚兴趣，万科、保利、时代地产等企业负责人分别到区三改办了解相关政策，并积极筹备参与“三旧”改造。
（六）成效初显，项目大增。
经过适度的巧妙宣传，各级的改造热情高涨，新申报项目大幅增加，呈现出良好的开局形势。截至目前为止，今年新申报项目有335个，占地面积共2万多
型厂房的有119个，改造为文化医疗设施等其他的有28个。
今年我区“三旧”改造良好态势表现为：一是许多村组、企业由观望变成行动，有的村组甚至提出整村拆建改造，如黄岐泌冲白沙村，改造面积接近1000亩。二是区、镇（街道）的公有资产企业也积极参与。两级公资办辖下的一些停产负债企业，利用“三旧”改造政策，通过转换功能、产业提升、引入投资等方式进行改造，借机理顺债权债务，使企业重获生机。三是新申报数量上升快，加大固定资产投入，有效抵御金融危机。
（七）认真组织，顺利推进。
今年年初，市启动了“双百计划”。同时我区亦因应实际制订了“双五十计划”，通再过给政策、调整人员、巧妙宣传后，镇（街道）更积极认真，细化项目跟踪。这使“双五十计划”项目加快推进。
一是改造地块成功出让。桂城石石肯村的139.3亩南都片区和里水旗峰不锈钢厂70亩土地已拍出，其中南都片区成交价4.12亿元，旗峰地块成交价2.16亿元。大沥广佛塑料城159亩土地及丹灶旧厂改造地块已在区土地交易中心挂牌。
二是大型项目稳步推进。我区大型项目实现了稳步推进，如投资规模达5亿元的夏西“汇金广场”项目和新加坡淡马锡投资的富丰新城项目准备动工；平洲玉器街玉器协会大楼进入施工阶段；投资达10亿元的中盈广场项目已筹备动工；1800亩的联滘片区目前正完善用地手续，位于广佛路和桂和路交界处的200亩首期地块计划于7月底出让；“西樵车站、金花街市场改造”项目正办理征地拆迁手续。以旧改推进都市型工业的旧物业改造项目--投资5-8亿元的旋翼飞机研发制造项目即将在里水镇诞生，现已整理用地。
还有罗村街道的中南酒店项目已经建至5层，联星村上二农民公寓已经封顶。大沥的桂江冷库已经进行基础施工。狮山镇松岗旧政府和南海炮竹厂项目、九江商业城项目也顺利推进中。
三、存在问题
目前，我区“三旧”改造中存在以下两个主要问题：
（一）项目推进速度问题。虽然新报项目数量增幅相当大，但未能起到“立竿见影”的推进现象。影响项目推进因素主要表现在以下方面：一是部分项目改造投资主体未确立。到目前为止，镇（街道）新申报项目相当多，但部分项目没有具体的改造方案，主要是投资主体还没有确定。部分项目仍处于酝酿阶段和前期的合作谈判，因此，项目改造宜与招商引资相结合，以确保项目资金来源，加快项目实施。二是项目拆迁困难成瓶颈。旧村居改造中的农民房屋拆迁是一个十分难以解决的问题。钉子户的出现将影响项目的整体推进。如夏西农民公寓在拆迁中碰到个别钉子户问题，影响到其推进建设。西樵金花街在拆迁规程中也遇到
了4户钉子户，需要办理拆迁许可证等相关手续才能突破。三是涉及村务公开及个人利益问题。旧改项目的拆迁及改造过程中会触及到村民利益，改造项目的方案是否经村民表决以及利益分配是否平等等问题，会直接影响到项目实施。如石石肯村南都片区改造出现了村民对开发程序的合法性提出疑问。今后，我办将提前介入项目的谈判，加强监督管理。
（二）项目管理问题。新出台优惠政策的刺激下，镇（街道）申报项目大增，致使区相关部门的项目审核工作压力加大。同时鉴于由于镇（街道）人手不足，人员业务水平有待提高等因素，影响了项目认定和项目前期用地整理工作。
四、下半年工作计划
（一）加快项目认定，力促项目上马。我办将充分发挥协调职能，联合区国土、规划等部门对已上报的项目进行审核，规范了项目认定办法和申报资料，实行镇（街道）重点推进项目优先审核的原则，力促项目加快推进实施。
（二）用活三改政策，助推其他中心工作。对于节能减排、雄鹰计划和内河涌整治等中心工作，凡涉及到“三旧”改造项目的，我办将开辟绿色通道，提前介入，特事特办。如结合我区建设广东都市型产业基地工作，我办主动与科技信息局联系，加强沟通，使需要进行“三旧”改造的企业，能够用足用活政策。
（三）加强项目跟进，减少延误开发因素。“三旧”改造项目中涉及到农村集体与村民利益的，镇街要加强项目跟进和管理，监督和指导好改造主体或投资商，切实按照有关村务管理规定，公开办事程序进行表决和推进，以减少类似桂城石石肯村南都片区的延误开发因素的发生。
（四）加强人员培训，确保用足用活政策。下阶段要继续对区直部门和区、镇（街道）三改办专职、兼职人员的业务培训，使大家通晓政策程序，熟悉操作细则，提高办事效率和成效，并在实施过程中，用足用活上级和我区的优惠政策。具体是要让镇街村组和改造主体认真吃透有关政策，分析项目如何能运用好这些政策，制定好拟启动项目的实施方案。
（五）加快农民公寓****促项目推进。建设农民公寓是农村实施集约节约用地的很好途径，特别是桂城夏西村拆旧建新的做法，得到国土资源部徐绍史部长的肯定。按照南府〔20XX〕85号文精神，区建设局制定了农民公寓办房产证的程序，我办将迅速以夏西村为试点加以落实，以推进我区旧村改造中农民公寓的建设，实现节约集约用地。
（六）加大宣传力度。结合成功案例，充分利用宣传手段，解述经验做法，引导项目推进中借鉴成功经验，创新方法方式。同时，利用多种形式宣传媒体，做好社会的宣传舆论引导，使广大群众和企业主、投资者充分认识到“三旧”改造的好处，参与和支持“三旧”改造工作。
（七）探讨建立启动资金平台。目前旧改前期投入资金问题成为制肘“三旧”改造继续加快推进的突出问题。为解决旧改项目启动资金问题，我办会同成员单位积极与银行、担保机构、村集体经济组织（改造单位）探讨三旧改造融资问题。目前我办正在研究比较几种融资模式，一是比照我区中小企业信用担保贷款模式设立旧改专项资金融资平台；二是通过土地储备中心贷款模式融资；三是以集体物业的收益权进行房地产信托融资；四是引入开发商实行土地出让“勾地”模式融资，即由预申请土地出让的开发商垫付前期拆迁和土地整理费用。